Arrendamento com opção de compra: saiba como funciona

Quer comprar casa, mas ainda não consegue aceder a crédito ou reunir poupança suficiente para entrada inicial? O arrendamento com opção de compra pode ser uma alternativa a considerar.

Neste modelo de arrendamento, o inquilino aluga uma casa com a possibilidade de a adquirir no futuro, sob condições previamente acordadas. Ao longo do artigo explicamos como funciona este regime, quais os seus benefícios e riscos, e em que situações pode ser uma alternativa viável à compra tradicional.

O que é o arrendamento com opção de compra?

O arrendamento com opção de compra é um tipo de contrato híbrido entre arrendamento e compra e venda de imóvel. Este regime permite que o inquilino (futuro comprador) arrende uma casa por um determinado período, com a possibilidade de a adquirir no final do contrato (ou numa data acordada), por um preço previamente definido.

Ao contrário do arrendamento tradicional, este modelo confere ao arrendatário um direito de opção de compra, que pode ou não exercer, conforme a sua vontade e condições financeiras no futuro.

Por norma, no regime de arrendamento com opção de compra, uma parte das rendas pagas durante o contrato é deduzida ao valor final de aquisição do imóvel, funcionando como um adiantamento. Contudo, esta condição deve ser sempre formalizada por escrito, e pode variar de acordo com o que for estipulado entre as partes.

Do ponto de vista do proprietário, este modelo permite obter rendimento imediato, mantendo a expectativa da futura venda do imóvel, por vezes com maior segurança do que num processo de venda tradicional. Isto porque o imóvel permanece arrendado durante o período contratual, o que assegura um retorno financeiro regular e existe um compromisso prévio do inquilino, que pode tornar a concretização da venda mais previsível.

Importa ainda salientar que o contrato de arrendamento com opção de compra deve incluir cláusulas claras sobre o valor de aquisição, a duração do contrato, a forma de exercício da opção de compra e o que acontece caso o inquilino decidir não avançar com a compra do imóvel.

É aconselhável que todas as cláusulas do contrato de arrendamento com opção de compra estejam formalizadas por escrito, com o auxílio de um advogado ou solicitador.

Diferenças face ao arrendamento tradicional

Arrendamento com opção de compra: legislação

Em Portugal, não existe um regime jurídico específico para este tipo de contrato, ou seja, não há uma lei em concreto que regule este modelo, como acontece, por exemplo, com o crédito habitação.

Apesar de não existir uma legislação específica, a lei portuguesa permite este tipo de contrato. Nestes casos, aplicam-se as normas gerais do Código Civil, nomeadamente as que regulam os contratos de arrendamento e as promessas de compra e venda.

Contrato de arrendamento

A parte relativa ao arrendamento rege-se pelas regras gerais dos contratos de arrendamento urbano, descritas nos artigos 1022.ºVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela a 1113.º do Código CivilVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela. Estes artigos definem os direitos e deveres de senhorio e inquilino, duração do contrato, rendas, entre outros aspetos.

Promessa de compra e venda

A opção de compra funciona legalmente como uma promessa de compra e venda, regulada pelos artigos 410.ºVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela a 418.º do Código CivilVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela. A lei exige que esta promessa seja feita por escrito e, para ter mais segurança jurídica, é aconselhável:

● Reconhecer notarialmente as assinaturas, ou seja, a assinatura do contrato deve ser reconhecida por um notário.

● Registar a promessa de compra e venda na conservatória do registo predial, garantindo efeitos perante terceiros.

Direito de preferência do arrendatário

Mesmo que não exerça a opção de compra, o arrendatário poderá ter direito legal de preferência, ou seja, o direito de ser o primeiro a ser informado no caso do imóvel ser considerado para venda. Este direito está previsto no artigo 1091.º do Código CivilVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela e aplica-se sobretudo a contratos de arrendamento para habitação própria e permanente.

É importante realçar que o contrato de arrendamento com opção de compra deve ser redigido de forma clara e detalhada, para garantir segurança jurídica a ambas as partes envolvidas. Para que tudo seja acordado de forma correta recomenda-se:

● A celebração de dois contratos autónomos, ou um contrato único com cláusulas bem distintas para arrendamento e compra;

● O reconhecimento notarial das assinaturas;

● O registo da promessa de compra e venda, caso se pretenda maior proteção jurídica.

Condições contratuais entre senhorio e inquilino

As condições de um contrato de arrendamento com opção de compra devem ser negociadas com transparência entre ambas as partes. O senhorio compromete-se a manter a casa disponível para venda durante o prazo da opção. Já o inquilino poderá exercer (ou não) esse direito, dentro dos prazos estabelecidos.

É habitual que o contrato preveja:

● A perda do valor das rendas já pagas caso o inquilino desista de compra.

● Penalizações por incumprimento contratual.

● Um sinal ou caução para garantir o interesse na compra futura.

Vantagens e desvantagens para o inquilino

Vantagens

● Evita recurso imediato ao crédito.

● Possibilidade de testar o imóvel e a localização antes da compra.

● Rendas podem ser parcialmente convertidas em entrada inicial.

● Valor da casa pode ser fixado antecipadamente, protegendo contra flutuações do mercado.

Desvantagens

● Se não comprar a habitação, perde as rendas pagas (sem retorno).

● Pode haver custos mais elevados face a um arrendamento comum.

● Não há garantias legais robustas caso o contrato não esteja bem redigido.

● Risco de perda da oportunidade de compra se não for exercida dentro do prazo.

Quem pode beneficiar deste modelo?

O arrendamento com opção de compra pode ser útil para quem pretende comprar casa, mas ainda não possui condições financeiras para o fazer de imediato, já que neste regime não é necessário reunir uma poupança para dar entrada inicial.

Para jovens em início de carreira, casais que ainda não conseguiram poupar para a entrada inicial ou quem tem dificuldades em obter crédito habitação poderá ser vantajoso beneficiar deste modelo.

Também pode ser uma boa opção para quem pretende testar a casa ou a localização antes de tomar uma decisão definitiva de comprar casa. Além disso, este regime é útil em contextos de instabilidade profissional ou pessoal, pois oferece tempo e flexibilidade para preparar a compra com maior segurança ou estabilidade.

É uma boa opção para quem quer comprar casa?

Arrendar casa com opção de compra pode ser uma opção interessante em determinadas situações, especialmente quando o objetivo é comprar casa, mas ainda não existem condições para o fazer de imediato ou dar entrada, por exemplo, devido à falta de poupança, dificuldade no acesso ao crédito ou incerteza em relação ao imóvel. Esta opção pode ser mais adequada quando:

● O contrato está bem estruturado legalmente, com cláusulas claras e equilibradas;

● O valor de compra é justo e previamente acordado;

● O inquilino tem intenção real de comprar, mas precisa de tempo para reunir as condições necessárias.

No entanto, é importante analisar cuidadosamente todos os aspetos do contrato e ponderar os riscos, principalmente no caso de não vir a exercer o direito de compra no futuro. Ou seja, se o inquilino, por qualquer razão (falta de financiamento, mudança de planos, desemprego, etc.), se optar por não comprar o imóvel no final do período acordado, pode perder o valor das rendas pagas, sem qualquer compensação.

Além disso, todo o esforço e investimento feito nesse período pode não resultar na aquisição da casa, o que pode ser financeiramente e emocionalmente frustrante.

Por isso, este modelo exige compromisso e planeamento, sendo fundamental avaliar se existe uma real probabilidade de exercer a opção de compra mais tarde.

E se precisar de um crédito habitação no momento da compra, como funciona?

Se, no final do contrato de arrendamento com opção de compra, não tiver o valor total necessário para adquirir o imóvel, poderá recorrer a um crédito habitação.

O processo de aquisição de crédito segue os mesmos critérios de uma compra de habitação tradicional, neste caso, o banco fará primeiro uma avaliação do imóvel, independentemente do valor acordado entre si e o proprietário. Esse valor servirá de base para calcular o montante de financiamento a conceder.

Caso o contrato estipule que parte das rendas pagas durante o arrendamento pode ser deduzida ao valor de compra, essa quantia poderá funcionar como entrada inicial, ajudando a reduzir o valor a financiar.

Tal como acontece noutros pedidos de crédito habitação, será necessário apresentar documentação como comprovativos de rendimento, declaração de IRS, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal, entre outros. O banco analisará ainda a sua situação financeira, nomeadamente a taxa de esforço, historial de crédito e estabilidade profissional, de forma a avaliar o risco da operação.

É importante referir que ter um contrato de arrendamento com opção de compra não garante automaticamente a aprovação do crédito. Por isso, recomenda-se que inicie o pedido de crédito habitação com alguma antecedência e, se possível, solicite uma pré-aprovação, para perceber as condições que poderá obter no momento da compra.

Se precisar mesmo de recorrer a financiamento, descubra aqui todas as condições que o nosso crédito habitação tem para lhe oferecer .

Como encontrar casas com arrendamento com opção de compra

Arrendar casa com um contrato de opção de compra, ainda não é um modelo muito comum em Portugal, mas é possível encontrar com esse modelo de arrendamento através de:

● Plataformas como o IdealistaVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela , ImovirtualVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela ou OLXVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela , onde o proprietário mencione essa possibilidade no título ou na descrição.

● Agências imobiliárias, que cada vez mais trabalham com este tipo de solução;

● Negociação direta com proprietários particulares, que podem estar recetivos a este tipo de acordo.

Antes de assinar qualquer contrato, deve ponderar e fazer uma avaliação técnica e jurídica do imóvel, analisar bem o contrato e, se possível, consultar um profissional jurídico se necessário.

Se conhece alguém que está a pensar arrendar casa ou procura alternativas à compra tradicional, partilhe este artigo para que conheçam como funciona o arrendamento com opção de compra e tomem decisões informadas.

Caso esteja a enfrentar dificuldades em pedir o seu Crédito Habitação, descubra as 5 dicas do ABANCA para facilitar a aprovação.