Aumento das rendas em 2026

Todos os anos, muitos senhorios e arrendatários aguardam a publicação do coeficiente de atualização das rendas, que é o que determina o limite do aumento da renda aplicável aos contratos de arrendamento.

Além da atualização das rendas em 2026, existem também apoios públicos destinados a ajudar famílias com maiores dificuldades em suportar os encargos com a habitação, como o apoio à renda e o apoio extraordinário à renda.

Neste artigo explicamos qual será o aumento das rendas em 2026, como calcular a atualização da renda, quando o senhorio pode aplicar o aumento, como contestar um aumento de renda ilegal e quais os apoios atualmente disponíveis para os arrendatários.

Qual vai ser o aumento das rendas em 2026

O coeficiente de atualização das rendas para 2026 foi fixado em 1,0224, o que corresponde a um aumento máximo de 2,24% face ao valor da renda atualmente em vigor. Este coeficiente foi divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) através do Aviso n.º 23174/2025/2Você será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela e aplica-se aos contratos de arrendamento urbano e rural, salvo se as partes tiverem acordado um critério de atualização diferente.

No entanto, isso não significa que todas as rendas aumentem automaticamente 2,24% a partir de 1 de janeiro de 2026. A atualização anual só pode ser efetuada quando estiverem reunidos os requisitos, nomeadamente ter decorrido pelo menos um ano desde o início do contrato ou da última atualização da renda e após comunicação do senhorio ao arrendatário dentro do prazo legal.

Assim, o coeficiente de 2,24% representa o limite legal de atualização anual para a maioria dos contratos de arrendamento em 2026, sendo aplicado sobre o valor da renda em vigor na data em que a atualização produz efeitos.

Como calcular o aumento da renda?

Calcular a atualização da renda é simples, basta aplicar o coeficiente de atualização das rendas de 2026 (1,0224) ao valor da renda mensal em vigor. A fórmula é a seguinte:

Nova renda = Renda atual × 1,0224

Por exemplo, se paga atualmente uma renda de 800 € por mês, o cálculo será:

800 € × 1,0224 = 817,92 €

Neste caso, a renda pode aumentar 17,92 € desde que a atualização seja comunicada pelo senhorio com uma antecedência mínima de 30 dias relativamente à data em que a nova renda começa a ser aplicada. Enquanto este prazo não for respeitado, o arrendatário não está obrigado a pagar o valor atualizado.

Aumento no fim do contrato vs atualização anual da renda

Embora estes conceitos sejam muitas vezes confundidos, a atualização anual da renda e o aumento da renda no fim do contrato correspondem a situações diferentes e estão sujeitas a regras diferentes.

A atualização anual da renda aplica-se enquanto o contrato está em vigor e consiste na atualização do valor da renda com base no coeficiente anual. O senhorio pode proceder à atualização uma vez por ano, e comunicar previamente o novo valor ao arrendatário.

Já o aumento da renda no fim do contrato ocorre quando termina o período inicial do arrendamento ou uma das suas renovações. Nesta situação, caso seja celebrado um novo contrato ou acordada uma nova renda entre as partes, o senhorio não está limitado pelo coeficiente anual de atualização e pode propor um valor diferente.

Quando entra em vigor o aumento das rendas?

O aumento da renda não entra em vigor automaticamente no início de cada ano nem na data em que é publicado o novo coeficiente de atualização. A data de aplicação depende da situação de cada contrato de arrendamento.

Para que a renda possa ser atualizada, tem de ter decorrido pelo menos um ano desde o início do contrato ou desde a última atualização efetuada. Além disso, o senhorio deve comunicar por escrito ao arrendatário o novo valor da renda e indicar o coeficiente aplicado e a data a partir da qual a atualização produz efeitos com uma antecedência mínima de 30 dias. Por exemplo, se o senhorio pretender que a nova renda seja paga a partir de 1 de abril de 2026, terá de comunicar a atualização ao inquilino até 2 de março de 2026, no máximo.

O senhorio pode aumentar a renda quando quiser?

Não. O senhorio não pode aumentar a renda livremente nem alterar o valor sempre que entender. A atualização anual da renda encontra-se prevista no artigo 1077.º do Código CivilVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela, sendo o regime do arrendamento urbano regulado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiroVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela (Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU).

Enquanto o contrato estiver em vigor, a renda só pode ser atualizada através da atualização anual, (aplicar o coeficiente de atualização das rendas publicado para esse ano).

Já quando o contrato termina, a situação é diferente. Se o arrendamentonão for renovado e as partes celebrarem um novo contrato, o valor da renda pode ser renegociado, não estando limitado ao coeficiente anual de atualização. No entanto, o novo valor depende do acordo entre senhorio e arrendatário.

Por outro lado, nos contratos com renovação automática, o simples facto de o contrato renovar não permite ao senhorio aumentar a renda acima do coeficiente legal. Enquanto o contrato se mantiver em vigor, continua a aplicar-se o regime da atualização anual previsto na lei.

Caso o senhorio exija um aumento que não respeite estas regras, o arrendatário pode pedir esclarecimentos, solicitar a correção do valor ou, se necessário, recorrer aos mecanismos legais para contestar a atualização.

O que fazer se o aumento da renda for ilegal?

Se o senhorio aplicar um aumento que não respeite as regras, o arrendatário pode contestar a atualização e pedir a sua correção.

Alguns exemplos de situações em que o aumento pode ser considerado ilegal são:

● A aplicação de um valor superior ao coeficiente anual de atualização das rendas, quando este seja o regime aplicável ao contrato;
● A atualização da renda antes de decorrer um ano desde o início do contrato ou desde a última atualização;
● A falta de comunicação prévia da atualização ou o incumprimento do prazo mínimo de 30 dias;
● A aplicação de um aumento que contrarie as condições previstas no contrato de arrendamento.

Perante uma destas situações, o primeiro passo deve ser contactar o senhorio para solicitar esclarecimentos e, se necessário, pedir a retificação do valor da renda. Caso não seja possível chegar a acordo entre ambas as partes, o arrendatário pode recorrer a mecanismos de resolução de litígios.

Se tiver dúvidas sobre a legalidade da atualização, também pode pedir apoio junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU)Você será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela ou consultar um advogado ou solicitador antes de aceitar o novo valor da renda.

Que apoios à renda existem em 2026?

O principal apoio continua a ser o apoio extraordinário à rendaVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela, que é destinado a agregados familiares com contratos de arrendamento para habitação permanente e cuja taxa de esforço com a renda seja considerada elevada face aos rendimentos.

Para além do apoio extraordinário à renda, existe também o Programa Porta 65 JovemVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela, destinado a jovens que cumpram os critérios de elegibilidade definidos pelo programa, e o Porta 65+Você será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela, dirigido a agregados familiares que, independentemente da idade, enfrentem uma quebra de rendimentos ou um aumento da taxa de esforço com a habitação. Em ambos os casos, o apoio é atribuído mediante candidatura e depende do cumprimento dos requisitos previstos para cada medida, que pode consultaraqui.

É importante ter em conta que, em fevereiro de 2026, o Governo anunciou a intenção de revogar o atual Programa de Apoio Extraordinário à Renda e integrar os beneficiários num novo programa. Enquanto essa revogação não for oficialmente publicada no Diário da República, o apoio mantém-se em vigor e continua a ser pago de forma automática. Recomendamos acompanhar as atualizações no Portal da Habitação.

O apoio à renda é automático ou tem de ser pedido?

Depende do apoio em causa

No caso do apoio extraordinário à renda, é atribuído automaticamente com base na informação disponível na Autoridade Tributária e na Segurança Social, não sendo necessário apresentar qualquer requerimento.

Já os programas Porta 65 Jovem e Porta 65+ exigem a apresentação de uma candidatura através do Portal da HabitaçãoVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela e a sua atribuição depende da verificação dos requisitos de acesso previstos para cada modalidade do programa.

Quem recebe apoio à renda pode continuar a beneficiar em 2026?

Depende da evolução da situação do agregado familiar e do tipo de apoio atribuído.

No caso do apoio extraordinário à renda, a manutenção da prestação é revista com base na informação mais recente disponível na Autoridade Tributária e da Segurança Social. Alterações como um aumento dos rendimentos, a cessação do contrato de arrendamento ou a perda das condições de elegibilidade podem determinar a redução ou o fim do apoio.

Já no Porta 65 Jovem e no Porta 65+, a continuidade do apoio depende da duração prevista para cada candidatura e da verificação periódica. Sempre que seja necessário apresentar uma nova candidatura ou atualizar informações, os beneficiários devem respeitar os prazos e procedimentos divulgados pelo Instituto.

Por esse motivo, é importante manter os dados fiscais e contratuais atualizados e acompanhar as comunicações da Segurança Social e do IHRU, de forma a garantir que o apoio continua a ser atribuído quando se mantêm as condições de acesso.

O aumento da renda pode ser compensado no IRS?

Embora o aumento da renda não dê direito, por si só, a qualquer compensação fiscal, os inquilinos podem beneficiar da dedução das rendas no IRS, desde que o contrato de arrendamento esteja devidamente registado na Autoridade Tributária e se destine a habitação permanente.

As rendas pagas ao longo do ano podem ser deduzidas à coleta de IRS em 15% do respetivo valor, até aolimite de 900 € na declaração de IRS relativa aos rendimentos de 2026 (entregue em 2027), sendo que este limite pode ser superior para contribuintes com rendimentos mais baixos. É importante confirmar se os recibos eletrónicos de renda foram corretamente comunicados à Autoridade Tributária, uma vez que são estes que servem de base ao cálculo da dedução no IRS.

Se o aumento da renda representar um impacto significativo no orçamento familiar, pode ser útil rever as despesas mensais e procurar soluções que permitam melhorar a gestão financeira, como as vantagens associadas à domiciliação do ordenado.

A renda pode aumentar mais do que o coeficiente definido?

Não. Nos contratos de arrendamento em vigor, o senhorio não pode aplicar um aumento superior ao coeficiente anual apenas por decisão própria e a atualização anual da renda não pode exceder o coeficiente de atualização das rendas, salvo se existir uma disposição legal específica que permita uma atualização diferente ou se estiver em causa a celebração de um novo contrato de arrendamento.

É importante distinguir a atualização anual da renda da renegociação da renda. Isto é, quando termina um contrato e é celebrado um novo arrendamento, o senhorio e o arrendatário podem acordar um novo valor de renda, que não está limitado pelo coeficiente anual de atualização.