Programa de Arrendamento Acessível e RSAA

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) foi criado para aumentar a oferta de habitação para arrendamento com rendas abaixo dos valores praticados no mercado. No entanto, para os novos contratos, este regime foi substituído pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e introduziu regras mais simples, tanto para os senhorios como para os inquilinos.

Neste artigo explicamos o que mudou com o novo regime, quem pode aderir, como são definidos os limites da renda, o que acontece aos contratos celebrados ao abrigo do PAA e como verificar se pode ter direito a outros apoios à renda.

O RSAA produz efeitos desde 1 de setembro de 2026, mas a portaria que fixa os limites máximos de renda por tipologia ainda não foi publicada e a plataforma de adesão do IHRU ainda não está disponível. Até lá, é possível conhecer as regras do regime, mas não o valor exato da renda máxima aplicável a cada imóvel.

O que aconteceu ao Programa de Arrendamento Acessível (PAA)

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA) foi substituído pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) a partir de 1 de setembro de 2026. Os contratos PAA que já estavam em vigor nessa data mantêm os efeitos fiscais atribuídos ao abrigo do regime anterior, com as adaptações previstas no novo regime.

Segundo o Decreto-Lei n.º 97/2026Você será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela, de 20 de maio, os diplomas que enquadravam o PAA foram revogados com efeitos a 1 de setembro de 2026. A partir dessa data, os novos contratos de arrendamento acessível passam a seguir as regras do RSAA.

Importa ainda referir que o PAA, criado em 2019 com o nome Programa de Arrendamento Acessível, passou mais tarde a designar-se Programa de Apoio ao Arrendamento. É esta a designação usada no Decreto-Lei n.º 97/2026, mas ambas se referem ao mesmo programa.

O que muda para os novos contratos

Uma das principais alterações está no limite da renda. No RSAA, a renda mensal tem de ser igual ou inferior ao limite máximo definido para a tipologia do imóvel. Esse limite tem por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado para o concelho onde se encontra o imóvel. O cálculo pode ainda ter em conta características como a eficiência energética e a existência de estacionamento privativo.

O novo regime estabelece uma duração mínima de 3 anos para os contratos de residência permanente e de 3 meses para os contratos de residência temporária. Neste último caso, o arrendatário tem de ter residência fiscal num concelho diferente daquele onde se encontra o imóvel.

Quem pode aderir ao RSAA

Podem aderir ao RSAA senhorios particulares e empresas, independentemente do número de imóveis que possuam, desde que os contratos cumpram as condições do regime.

No caso dos contratos de arrendamento acessível do mercado privado, o RSAA não estabelece um limite de rendimento do agregado familiar como condição geral de acesso.

O contrato pode destinar-se à residência permanente ou à residência temporária. Para a residência temporária, o arrendatário tem de ter residência fiscal num concelho diferente daquele onde se encontra o imóvel. Em ambos os casos, a renda não pode ultrapassar o limite máximo definido para a tipologia e o contrato deve ter uma duração mínima de 3 anos ou 3 meses, respetivamente.

Como são definidos os limites da renda

O valor da renda não pode ser definido livremente, para um contrato ser enquadrado no RSAA, a renda mensal tem de ser igual ou inferior ao limite máximo definido para a tipologia do imóvel.

Esse limite tem por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado para o concelho onde se encontra o imóvel. O cálculo pode também considerar características da habitação, como a eficiência energética e a existência de estacionamento privativo.

Os limites são atualizados automaticamente de acordo com o fator de atualização das rendas previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)Você será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela. É importante ainda referir que as despesas ou encargos que possam ser cobrados ao arrendatário não estão incluídos neste limite.

Os valores concretos destes limites, por tipologia e por concelho, serão fixados por portaria do Governo, que ainda não foi publicada. As medianas de renda por concelho já podem ser consultadas nas estatísticas do INE, mas não correspondem, por si só, ao limite máximo aplicável no RSAA.

Como aderir ao novo regime de arrendamento acessível?

A adesão ao RSAA é formalizada pelo senhorio através da plataforma, do Instituto, da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Depois de celebrado o contrato, este deve ser submetido até 15 de janeiro do ano seguinte, juntamente com uma cópia do contrato e o comprovativo da sua comunicação no Portal das FinançasVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela.

A adesão envolve tanto o cumprimento das condições aplicáveis ao contrato como a sua comunicação através da plataforma. Por isso, é importante que inquilino e senhorio conheçam os requisitos antes de formalizar o arrendamento.

Requisitos para inquilinos

As condições aplicáveis ao inquilino dependem do tipo de residência previsto no contrato:

● Para residência permanente, o contrato deve ter uma duração mínima de 3 anos e a renda mensal não pode ultrapassar o limite máximo definido para a tipologia do imóvel;
● Para residência temporária, o contrato deve ter uma duração mínima de 3 meses e o inquilino tem de ter residência fiscal num concelho diferente daquele onde se encontra o imóvel.

Quando é arrendada apenas uma parte da habitação para residência temporária, essa parte deve ter acesso autónomo à entrada principal, a uma casa de banho completa e à cozinha. O quarto deve ainda ter uma janela para o exterior, uma varanda ou uma marquise em contacto direto com o exterior.

Requisitos para senhorios

Para aderir ao RSAA, o senhorio deve celebrar um contrato cuja renda não ultrapasse o limite máximo definido para a tipologia do imóvel e que respeite a duração mínima de 3 anos para residência permanente ou de 3 meses para residência temporária.

Depois de celebrar o contrato, deve submetê-lo na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte, apresentando uma cópia do contrato e o comprovativo de que este foi comunicado no Portal das Finanças.

Quando estas condições são cumpridas, os rendimentos prediais do contrato ficam isentos de IRS ou IRC, que produz efeitos desde a data de celebração do contrato e abrange também as renovações, enquanto o contrato continuar a cumprir as condições do regime.

Como funciona a isenção

A isenção de IRS ou IRC mantém-se mesmo que o imóvel seja vendido, desde que o contrato continue em vigor. Se o senhorio optar pelo englobamento dos rendimentos prediais, as rendas isentas são consideradas para determinar a taxa de IRS aplicável aos restantes rendimentos.

Se as condições do regime deixarem de ser cumpridas, o senhorio perde o benefício a partir desse momento e tem de regularizar o imposto em falta, acrescido de juros compensatórios.

Os contratos de arrendamento ou subarrendamento celebrados ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) que ainda estejam em vigor quando o RSAA entrar em aplicação, a 1 de setembro de 2026, não são anulados nem precisam de ser celebrados novamente.

Ou seja, a entrada em vigor do novo regime afeta sobretudo os novos contratos. Quem já tenha um contrato celebrado ao abrigo do PAA pode continuar a beneficiar do enquadramento fiscal previsto para esse contrato enquanto este se mantiver em vigor.

Que outros apoios à renda existem em Portugal?

O RSAA não é o único apoio relacionado com o arrendamento em Portugal. Existem outros programas destinados a reduzir o esforço das famílias com a renda, embora tenham objetivos e critérios diferentes, entre os quais:

● Porta 65 Jovem, que apoia jovens entre os 18 e os 35 anos no pagamento de uma parte da renda de uma habitação destinada a residência permanente. As candidaturas estão abertas de forma contínua e podem ser apresentadas mesmo sem contrato de arrendamento.

● Apoio Extraordinário à RendaVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela, destinado a agregados que cumpram os critérios definidos, incluindo ter residência fiscal em Portugal, um contrato de arrendamento ou subarrendamento de primeira habitação celebrado até 15 de março de 2023, uma taxa de esforço com a renda igual ou superior a 35% e um rendimento dentro do limite estabelecido pelo programa. O apoio pode chegar aos 200 euros mensais e é atribuído automaticamente, sem necessidade de candidatura.

É importante referir ainda que estes apoios não substituem o RSAA. Enquanto o RSAA define condições para contratos de arrendamento acessível, o Porta 65 Jovem e o Apoio Extraordinário à Renda são mecanismos de apoio financeiro ao pagamento da renda.

Posso aderir ao RSAA se já tiver um contrato de arrendamento?

Depende do contrato. A entrada em vigor do RSAA não significa que qualquer contrato de arrendamento já existente passe automaticamente a estar abrangido pelo novo regime.

Os contratos que já estavam enquadrados no PAA antes de 1 de setembro de 2026 mantêm os efeitos fiscais que lhes eram atribuídos ao abrigo do regime anterior, com as adaptações previstas no RSAA.

Para outros contratos, o enquadramento no RSAA depende de serem cumpridas as condições do regime, ou seja, a renda não pode ultrapassar o limite máximo definido para a tipologia, o contrato deve respeitar a duração mínima aplicável e, tratando-se de residência temporária, o arrendatário deve ter residência fiscal num concelho diferente daquele onde se encontra o imóvel.

Como saber se tenho direito a apoio à renda?

O direito a um apoio à renda depende do programa em causa e das condições do agregado familiar. Por isso, o primeiro passo é identificar qual o apoio que pode ser aplicável à situação.

Para saber se existe direito ao apoio, é possível consultar a informação disponível no Portal da Habitação e utilizar os simuladores disponibilizados para alguns dos programas. Também é importante ter em conta que apoio à renda e arrendamento acessível não são a mesma coisa: o primeiro ajuda a suportar o custo da habitação, enquanto o RSAA estabelece condições para disponibilizar imóveis a rendas abaixo dos limites definidos para o mercado.

Para quem está a ponderar comprar um imóvel para o colocar no mercado de arrendamento, é também importante avaliar o investimento e as condições de financiamento. O Crédito Habitação ABANCAEle abrirá em uma nova janela inclui a aquisição de imóveis destinados a arrendamento entre as suas finalidades.