CPCV o que é, quem paga e como funciona
Saiba o que é o CPCV, o que deve incluir, quem paga os custos do contrato-promessa de compra e venda e o que acontece em caso de incumprimento.
Comprar casa tem várias etapas, desde a negociação do preço até à escritura. Pelo meio, quase sempre, há um CPCV, o contrato-promessa de compra e venda, que representa um documento que deixa por escrito o que comprador e vendedor combinaram antes de fecharem o negócio.
Neste artigo explicamos o que é o CPCV, para que serve e o que deve incluir. Vemos também como funciona o sinal, quem paga os custos, o que acontece em caso de incumprimento do contrato-promessa de compra e venda e o que fazer se o crédito habitação não for aprovado.
Se está a preparar a compra, veja também as nossas dicas para comprar casa.
O que é um contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um acordo escrito através do qual o comprador e o vendedor assumem o compromisso de celebrar um contrato de compra e venda no futuro para a aquisição de uma casa.
Este documento permite definir as condições acordadas para o negócio antes da escritura, incluindo o preço do imóvel, o valor do sinal, os prazos e a data prevista para a concretização da compra. Depois de assinado, o CPCV vincula as partes ao cumprimento das obrigações assumidas.
Embora seja frequentemente utilizado na compra de casa, o CPCV não transfere, por si só, a propriedade do imóvel, já que essa transferência concretiza-se através do contrato definitivo de compra e venda, formalizado por escritura pública ou documento particular autenticado.
Para que serve o CPCV na compra de uma casa?
O CPCV serve para deixar o compromisso por escrito antes da escritura, com as condições do negócio bem definidas. É especialmente útil quando passa algum tempo entre o acordo e a compra, por exemplo enquanto espera pela aprovação do crédito habitação ou pela entrega de documentos necessários.
No contrato ficam estabelecidos o preço do imóvel, o valor do sinal, os prazos para cumprir cada obrigação e a data prevista para a escritura. Assim, tanto o comprador como o vendedor sabem com o que contam, e ambos ficam vinculados a esses termos.
Ainda assim, assinar um CPCV não garante, por si só, que a compra se concretiza. Se uma das partes não cumprir o que ficou acordado, aplicam-se as consequências previstas no contrato e no Código Civil, que explicamos mais à frente.
Qual é a diferença entre o CPCV e a escritura?
São duas etapas diferentes da compra de uma casa. O CPCV é a promessa, comprador e vendedor comprometem-se a realizar o negócio no futuro, e onde ficam definidas as condições, como o preço, o sinal e o prazo para fazer o contrato definitivo. Por outro lado, a escritura (ou o documento particular autenticado, quando é usado) é o próprio negócio, e é nesse momento que a propriedade passa para o comprador.
Segundo o DL nº. 108/2026Você será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela desde 1 de outubro de 2026, os contratos que transmitem imóveis urbanos têm de indicar se o imóvel tem ou não título urbanístico. Esta exigência aplica-se ao contrato definitivo, mas convém falar do assunto logo na fase do CPCV, para evitar surpresas mais tarde.
O contrato deve indicar se o título foi apresentado, se o vendedor declara tê-lo sem o apresentar ou se declara que não dispõe dele. A lei não proíbe a venda de imóveis sem título urbanístico, mas a omissão desta menção pode tornar o negócio anulável.
O que deve incluir um CPCV?
Um contrato-promessa de compra e venda deve identificar claramente o imóvel, o comprador e o vendedor, bem como as condições acordadas para a transação. Uma redação completa e rigorosa ajuda a reduzir dúvidas e conflitos antes da escritura.
Entre os principais elementos a incluir estão a identificação das partes, a descrição do imóvel, o preço de venda, o valor do sinal e as condições de pagamento. É também importante definir o prazo previsto para a celebração do contrato definitivo e as consequências do incumprimento, de acordo com o que for acordado e com a legislação aplicável.
Antes de assinar, convém confirmar a situação do imóvel na certidão permanente do registo predial, verificando quem é o proprietário e se existem hipotecas, penhoras ou outros ónus, e reunir desde logo os documentos necessários para a escritura.
O que é o sinal e quanto se deve pagar?
O sinal é odinheiro que o comprador entrega ao vendedor quando assina o CPCV e funciona como garantia de que o compromisso vai ser cumprido.
Em Portugal, a lei não fixa uma percentagem para o sinal. O valor é negociado entre as partes e, na prática, costuma rondar os 10% a 20% do preço do imóvel, mas pode ser diferente consoante o negócio.
Segundo o artigo 441.º do Código CivilVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela, qualquer quantia que o comprador entregue ao vendedor no âmbito do CPCV presume-se sinal, mesmo que lhe chamem adiantamento ou princípio de pagamento. O valor do sinal pesa sobretudo quando algo corre mal. De acordo com o artigo 442.º do Código Civil, se o comprador não cumprir por uma razão que lhe seja imputável, o vendedor pode ficar com o sinal. Se a falha for do vendedor, o comprador pode exigir o sinal em dobro.
É obrigatório reconhecer as assinaturas?
De acordo com o artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil, quando o CPCV tem por objeto a transmissão ou constituição de um direito real sobre um edifício ou uma fração autónoma, o documento deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência da licença de utilização ou de construção, nos termos legalmente aplicáveis.
Apesar de estas formalidades estarem previstas na lei, a sua omissão não pode ser invocada livremente por qualquer das partes: a lei estabelece uma limitação quando a falta tenha sido culposamente causada pela outra parte.
Para evitar problemas jurídicos, é aconselhável confirmar que o CPCV cumpre as formalidades aplicáveis antes de ser assinado, recorrendo, se necessário, a um advogado, solicitador ou notário.
CPCV minuta, o que deve incluir o modelo de contrato?
Uma minuta de contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um modelo que serve de base à elaboração do contrato entre o comprador e o vendedor. Embora possa facilitar a preparação do documento, deve ser adaptada às características do imóvel e às condições específicas do negócio.
Antes de assinar, é importante confirmar que a minuta inclui os seguintes elementos:
● Identificação das partes: nome completo, número de identificação fiscal e outros dados necessários para identificar o comprador e o vendedor;
● Identificação do imóvel: morada, descrição e dados do registo predial que permitam identificar o imóvel;
● Preço de venda: valor total acordado e condições de pagamento;
● Sinal: montante a entregar na assinatura do CPCV e indicação de eventuais pagamentos posteriores;
● Prazo para a escritura: data ou prazo previsto para celebrar o contrato definitivo;
● Condições específicas: por exemplo, condições relacionadas com a aprovação do crédito habitação, quando acordadas entre as partes;
● Consequências do incumprimento: efeitos do não cumprimento das obrigações assumidas, de acordo com o contrato e a lei.
A minuta deve ainda respeitar as formalidades legais aplicáveis, incluindo as previstas no artigo 410.º do Código CivilVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela. Um modelo genérico não garante, por si só, que o contrato esteja adequado à situação concreta. Em caso de dúvida, é aconselhável solicitar uma revisão jurídica antes da assinatura.
Quem paga os custos do CPCV?
Os custos associados ao contrato-promessa de compra e venda (CPCV) dependem dos serviços necessários para preparar e formalizar o documento, bem como do que for acordado entre o comprador e o vendedor.
Se o CPCV for elaborado por uma agência imobiliária, a preparação da minuta pode estar incluída no serviço de mediação. Se houver recurso a um advogado, solicitador ou outro profissional para redigir ou rever o contrato, poderão existir honorários adicionais.
Quando é necessário reconhecer presencialmente as assinaturas, esse serviço também pode ter um custo. As partes podem acordar como dividir estas despesas, pelo que é importante esclarecer previamente quem suporta cada encargo.
Importa distinguir estes custos do sinal, o sinal não é uma taxa pela elaboração do CPCV, mas sim uma quantia entregue pelo comprador ao vendedor por conta do preço acordado para o imóvel, nos termos do contrato.
Quem compra casa deve também pensar em proteger o imóvel, o Seguro Multirriscos Habitação disponível para clientes ABANCA cobre, por exemplo, danos causados por incêndio, explosão ou inundação.
O que acontece em caso de incumprimento do contrato-promessa de compra e venda?
Quando há sinal, aplica-se o artigo 442.º do Código CivilVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela. Ou seja, se a falha for do comprador, o vendedor pode ficar com o valor que recebeu. Se for do vendedor, o comprador pode exigir o dobro do que entregou.
O sinal não é o único caminho. A parte que cumpriu pode também pedir ao tribunal que o contrato seja cumprido, em vez de optar pelas consequências do sinal. No caso de uma casa, a lei não deixa que as partes excluam esta possibilidade.
Antes de decidir, convém reler o contrato e confirmar se há mesmo um incumprimento imputável à outra parte.
O que acontece se o comprador desistir?
Quando existe sinal e o incumprimento é imputável ao comprador, em regra, o vendedor pode ficar com o valor entregue. No entanto, desistir não é necessariamente o mesmo que incumprir: podem existir condições previstas no contrato que permitam terminar o negócio sem essa consequência.
Por exemplo, se o CPCV incluir uma cláusula que permita ao comprador resolver o contrato caso o crédito habitação não seja aprovado, a aplicação dessa cláusula poderá permitir a recuperação do sinal, dependendo dos termos acordados e do cumprimento das condições estabelecidas.
Antes de desistir, é importante verificar o que ficou escrito no CPCV e avaliar as consequências jurídicas da decisão.
O que acontece se o vendedor não cumprir o contrato?
Se o vendedor não cumprir o contrato-promessa de compra e venda por um motivo que lhe seja imputável, o comprador pode ter direito a exigir a devolução do sinal em dobro.
Por exemplo, se o comprador tiver entregue 20.000 € de sinal e o vendedor for responsável pelo incumprimento, poderá, em regra, exigir a devolução de 40.000 €.
Em alternativa, em casos que estejam legalmente previstos, o comprador pode também recorrer aos tribunais para exigir o cumprimento do contrato, em vez de optar pela solução baseada no sinal. A escolha deve ser ponderada à luz das cláusulas acordadas e dos factos que levaram ao incumprimento.
O que acontece se o crédito habitação não for aprovado?
Se o banco recusar o crédito habitação depois de assinado o CPCV, a compra pode ficar em risco, e convém saber que a recusa, por si só, não dá direito a recuperar o sinal. Tudo depende do que o contrato diz e das circunstâncias do caso.
De forma a não correr esse risco, o comprador pode negociar uma cláusula que diga expressamente o que acontece se o banco disser que não, que deve explicar em que condições o CPCV pode ser resolvido, o prazo para avisar o vendedor da recusa e como se pede a devolução do dinheiro entregue.
Se o contrato prever a devolução do sinal nesta situação e o comprador cumprir o que ficou combinado, pode recuperá-lo. No caso de que não haja nenhuma cláusula sobre isto, a solução depende da interpretação do contrato e da lei, e não há garantia de que o sinal volte para si.
Por isso, antes de assinar, leia as condições com atenção e, se tiver dúvidas, peça aconselhamento jurídico. Faz ainda mais sentido quando a compra depende da aprovação do crédito.
