O que é o spread do crédito de habitação

Quando se fala em crédito habitaçãoEle abrirá em uma nova janela, existem dois conceitos que surgem quase sempre: o spread e a Euribor. Ambos têm impacto direto no valor da prestação mensal da casa e ajudam a determinar quanto irá pagar pelo financiamento ao longo do tempo.

De forma simples, a Euribor funciona como uma taxa de referência do mercado interbancário europeu, que é utilizada pelos bancos como base para calcular os juros dos empréstimos com taxa variável. Esta taxa aplica-se aos créditos com taxa variável ou à componente variável dos créditos com taxa mista.

Já o spread corresponde à margem aplicada pelo banco sobre essa taxa de referência. Ou seja, é uma percentagem definida pelo banco de acordo com o perfil de risco do cliente, o valor do financiamento, os rendimentos do agregado e outros fatores associados ao crédito habitação.

A taxa de juro do crédito habitação resulta da soma entre:

● Euribor;
● Spread do banco.

Por exemplo, se a Euribor estiver nos 2% e o spread contratado for de 1%, a taxa de juro total do crédito será de 3%.

Existem diferentes tipos de taxa de juro no crédito habitação:

● Taxa fixa: a prestação mantém-se constante durante o período em que a taxa fixa está em vigor;
● Taxa variável: a prestação pode ser revista consoante a evolução da Euribor. Por exemplo, se estiver associada à Euribor a três meses, é revista trimestralmente; se for a seis meses, é revista semestralmente, e assim sucessivamente;
● Taxa mista: combina uma taxa fixa e uma variável. Normalmente, o cliente começa com uma taxa fixa durante um período inicial e, depois, passa a taxa variável até ao final do empréstimo.

Como funciona o spread no crédito habitação

Enquanto a Euribor pode subir ou descer ao longo do tempo, o spread mantém-se normalmente igual durante todo o contrato, salvo situações específicas de renegociação (por exemplo: alterações ao contrato, como mudanças no prazo ou no valor do empréstimo).

Isto significa que é o spread que representa a componente do juro diretamente associada ao banco e ao risco do financiamento. Quanto menor for o spread, menor tende a ser o custo total do crédito habitação.

O valor aplicado varia de cliente para cliente e depende de vários fatores, como:

● Rendimentos do agregado familiar;
● Taxa de esforço;
● Valor de entrada para a compra da casa;
● Estabilidade profissional;
● Histórico financeiro;
● Contratação de produtos associados, como domiciliação de ordenado ou segurosEle abrirá em uma nova janela.

Por isso, ao comparar propostas de crédito à habitação, é importante analisar não só o spread, mas também a TAN, a TAEG e os restantes custos associados ao financiamento.

Como se calcula a taxa de juro total

No crédito habitação com taxa variável, a taxa de juro total resulta da soma entre a Euribor e o spread aplicado pelo banco. A fórmula é simples:

Taxa de juro total = Euribor + Spread

A Euribor funciona como a taxa de referência do mercado e pode variar ao longo do tempo. Já o spread corresponde à margem definida pelo banco no momento da contratação do crédito. Isto significa que:

● Se a Euribor subir, a prestação mensal pode aumentar;
● Se a Euribor descer, a prestação pode baixar;
● O spread mantém-se fixo durante a duração do contrato.

Exemplo prático de cálculo

Imagine um crédito habitação com as seguintes condições:

• Valor da casa: 200.000€
• Entrada inicial: 20.000€ (10%)
• Montante do empréstimo: 180.000€
• Prazo: 30 anos (360 meses)
• Euribor a 6 meses: 2,5%
• Spread: 1%

Neste caso, a taxa de juro total será: 2,5% + 1% = 3,5%

Com estas condições, a prestação mensal estimada seria de 808€ por mês.

Se, numa revisão futura do crédito, a Euribor subir para 3%, a taxa total passa automaticamente para 4%: 3% + 1% = 4%

Como consequência, a prestação mensal da casa também aumentaria, neste caso, para os 860€ por mês.

Como é definido o spread e o que influencia?

O spread do crédito habitação não é igual para todos os clientes. Cada banco define esta percentagem com base no risco associado ao financiamento e no perfil financeiro de quem pede o empréstimo. Por isso, duas pessoas a pedir crédito para valores semelhantes podem receber propostas com spreads diferentes.

Entre os principais fatores que podem influenciar o valor do spread estão:

● Rendimentos do agregado familiar;
● Estabilidade profissional e tipo de contrato de trabalho;
● Taxa de esforço;
● Histórico bancário e de crédito;
● Valor de entrada para a compra da casa;
● Montante financiado em relação ao valor do imóvel;
● Prazo do crédito habitação;
● Idade dos titulares.

Mas, o spread não depende apenas do perfil do cliente, mas também do contexto económico atual do mercado.

Com a inflação a influenciar as taxas de juro na zona euro, existe uma pressão sobre os spreads do crédito habitação, devido ao aumento do custo de financiamento dos bancos. Nos últimos anos, o contexto de inflação na zona euro levou o Banco Central Europeu (BCE) a ajustar as suas taxas diretorasVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela, que funcionam como referência para o mercado interbancário europeu e influenciam a evolução da Euribor, a taxa que serve de base para calcular os juros na maioria dos créditos habitação com taxa variável. Ainda que o spread seja definido de forma individual por cada banco, este enquadramento das taxas de juroVocê será redirecionado para outro site e ele abrirá em uma nova janela na área do euro pode influenciar, de forma indireta, as condições de financiamento disponíveis no mercado, sobretudo em novos contratos.

É possível baixar o spread do crédito habitação?

Sim, em alguns casos é possível baixar o spread do crédito habitação, seja no momento da contratação do empréstimo ou através de renegociação com o banco.

Quanto mais sólido for o perfil financeiro do cliente, maior poderá ser a margem para negociar melhores condições. Algumas situações que podem ajudar a conseguir um spread mais baixo são:

● Ter rendimentos estáveis e uma taxa de esforço reduzida;
● Dar uma entrada inicial mais elevada na compra da casa;
● Melhorar o histórico financeiro e evitar incumprimentos;
● Contratar produtos associados ao crédito, como seguros ou domiciliação de ordenado,

Além disso, quando as condições de mercado mudam ou o perfil financeiro do cliente melhora ao longo do tempo, pode fazer sentido negociar o spread junto do banco atual.

Qual a diferença entre spread e taxa de juro?

Embora estejam diretamente ligados, o spread e a taxa de juro não são a mesma coisa.

A taxa de juro do crédito habitação é o valor total que o cliente paga pelo empréstimo. Nos créditos com taxa variável, essa taxa resulta da soma entre a Euribor (taxa de referência do mercado) e o spread definido pelo banco.

Já o spread é apenas uma parte dessa taxa total. Corresponde à margem do banco e depende do perfil do cliente e do risco associado ao empréstimo.

De forma simples:

● A taxa de juro é o “valor final” que paga;
● O spread é uma das “peças” que compõem esse valor.